Pemecahan sertifikat tanah

Permohonan Pemecahan Sertifikat Tanah

 

Pada prakteknya proses pemecahan sertifikat tanah kemungkinan terdapat berbedaan akan penerapan dan pelaksana dilapangan. Memo ini dibuat terbatas melalui studi kepustakaan berupa peraturan perundang-undangan dan beberapa artikel serta beberapa buku pertanahan tanpa melalui konfirmasi kepada pejabat pertanahan terkait.

Peraturan Terkait:
1.Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Mengenai Ketentuan Umum Pertanahan (“UU No.5/1960?);
2.Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (“PP
No.24/1997“);
3.Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional (“PP No.46/2002“);
4.Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (“Permen No.3/1997“);
5.Peraturan Kepala BPN RI No.6 Tahun 2008 Tanggal 11 Juni 2008 Tentang Penyederhanaan Dan Percepatan Standar Prosedur Operasi Pengaturan Dan Pelayanan Pertanahan Untuk Jenis Pelayanan Pertanahan Tertentu (“Peraturan No.6/2008“);
6.Surat Edaran Kepala BPN Nomor 600-1900 tanggal 31 Juli 2003 Tentang Pengenaan Tarif Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan, Pendaftaran Tanah, Pemeliharaan Data Pertanahan dan Informasi Pertanahan sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 (“SE No.600-1900?).
7.Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 110-3637 Tahun 1998 Tentang Penyampaian Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 1998 Tentang Kewenangan Menandatangani Buku Tanah, Sertifikat Dan Surat Ukur (“SE No.110-3637“); dan
8.Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanaan Nasional Nomor 2 Tahun 1996 Tentang Pengukuran Dan Pemetaan Untuk Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah;

Pokok Permasalahan:
Bagaimanakah tatacara/prosedur dan persyaratan apa saja yang diperlukan untuk melaksanakan pemecahan sertifikat tanah berdasarkan hukum serta berapa lamakah proses pemecahan sertifikat dapat dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di Indonesia.
Gambaran Umum Mengenai Pemecahan Sertifikat:
Tanah perumahan yang dikembangkan developer umumnya berasal dari banyak pemilik tanah, karena itu statusnya juga beranekaragam dan berbeda antara satu dengan yang lainnya. Diantaranya ada yang baru girik, ada yang sudah HGB (SHGB) dan hak milik (SHM), ada yang bahkan tidak dilengkapi dokumen. Setelah dibeli semua tanah itu disertifikatkan atas nama developer dengan status HGB. Inilah yang disebut sertifikat induk.

Saat tanah dikaveling-kaveling dan dipasarkan berikut bangunan, sertifikat induk itu dipecah atas nama konsumen, juga dengan status HGB. Dalam praktik SHGB bersama dokumen lain seperti IMB dan akta jual beli (AJB), diterima bank dari developer dalam 12 bulan sejak konsumen melunasi bea balik nama (BBN). Jadi, bila mengambil KPR berjangka dua tahun, bank bisa langsung menyerahkan sertifikat begitu kredit lunas.

Tapi, ada saja masalah yang membuat sertifikat belum bisa dipecah dan diserahkan developer ke bank. Misalnya, untuk menghemat biaya, pengurusan sertifikat dilakukan sekaligus setelah satu tahap pengembangan selesai melalui oknum kantor pertanahan dan bukan notaris/PPAT. Sebelum rampung si oknum dimutasi ke bagian lain, sehingga data-data dan dokumen konsumen yang sudah diserahkan developer berceceran. Akibatnya, pengurusan harus diulang melalui oknum pejabat yang baru. Pemecahan sertifikat pun tertunda.

Hanya konsumen yang telah melunasi kewajibannya saja yang bisa memperoleh sertifikat. Setelah semua kewajiban dilunasi, secara otomatis bank yang memberikan kredit perumahan akan memberikan sertifikat tersebut kepada konsumen. Namun sertifikat yang diberikan baru memiliki status hak guna bangunan. Ini karena sertifikat belum berganti nama kepada konsumen. Untuk memiliki sertifikat milik, konsumen harus mendatangi Badan Pertanahan Nasional (BPN). Setelah disetujui barulah konsumen akan mendapatkan sertifikat milik.
Dalam pelaksanaan dilapangan sehari-hari waktu yang dibutuhkan oleh masyarakat untuk mengurus sertifikat hak milik. Tapi yang pasti, kalau prosesnya berlarut-larut, berarti konsumen belum menyerahkan semua data yang diperlukan BPN. Karena biasanya, proses perubahan jenis sertifikat tidaklah sulit.

Sebenarnya setelah konsumen sepakat melakukan akitivitas jual-beli dengan pengembang, tidak lagi ada lagi kewajiban bagi pengembang untuk mengurus persoalan tersebut. Karena tanah dan bangunan tersebut telah dimiliki konsumen. Kalau konsumen mempergunakan jalur KPR untuk membayar rumah yang dibelinya, maka bank akan menyimpan sertifikat tersebut. Bank tidak mungkin memberikan sertifikat kepada konsumen. Bila dilakukan, kemungkinan konsumen lalai membayar kewajibannya cukup besar.

Bila konsumen langsung membayar lunas, tentunya pengembang akan langsung memberikan sertifikat tersebut kepada konsumen. Kalau dalam jangka waktu yang telah ditentukan, pengembang belum menyerahkan sertifikat. Berarti, pengembang telah melanggar kewajibannya.
Ketua Asosiasi Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) DPD Jawa Timur Nurhadi, menuturkan, proses legalitas lahan itu telah terjadi kalau pengembang telah memiliki sertifikat. “Pengembang tidak mungkin bekerjasama dengan perbankan kalau perumahan yang dikembangkannya tidak memiliki sertifikat,” jelasnya.

ketika hendak membangun proyek di sebuah tempat, biasanya pengembang membebaskan berbagai jenis status lahan. Ada yang berstatus girik, tidak sertifikat, dan bahkan ada yang telah besertifikat. Setelah dibebaskan pengembang kemudian mengurus sertifikat tanah yang dibelinya ke BPN. Semuanya digabung dalam satu sertifikat sesuai dengan kegunaan masing-masing lahan. Misalkan saja ada yang diperuntukan untuk fasos, fasum dan perumahan itu sendiri. Serfitikat yang dimiliki pengembang tersebut biasa disebut sertifikat induk. Jenis sertifikat biasanya adalah hak guna bangunan. Ini karena ketika mendaftar, pengembang mempergunakan badan hukum. Namun ketika konsumen membeli rumah, sertifikat tersebut dipecah lagi sesuai dengan kepemilikannya.

Tentunya ketika sebuah rumah dibeli konsumen, maka kepemilikannya juga akan berubah, ketika hendak merubah status sertifikatnya, maka konsumen tidak lagi berhubungan dengan pengembang. Melainkan langsung berhubungan ke BPN. “Kalau membeli rumah melalui KPR, pengembang biasanya telah memecah sertifikatnya. Kalau tidak, perbankan tidak akan tertarik.

Dalam kesempatan itu, dia berharap, agar konsumen terlebih dahulu mempertanyakan legalitas perijinan atas rumah yang akan dibeli, baik izin lokasi pemanfaatan tanah, izin mendirikan bangunan maupun ijin-ijin lainnya kepada pengembang. Setelah itu, konfirmasi informasi perijinan yang disampaikan pengembang kepada pemerintah setempat dan perjelas apakah lokasi perumahan yang akan dibeli peruntukan lahannya sesuai dengan tata ruang tata wilayah yang ditetapkan pemerintah setempat.

Pemecahan Sertifikat Tanah
Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Pemecahan bidang tanah harus sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan tidak boleh bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku lainnya.

Dalam hal pemisahan sertifikat diatas untuk tiap bidang harus dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya. Apabila tanah yang ingin dipisahkan tersebut dibebankan hak tanggungan, dan atau beban-beban lain yang terdaftar, maka pemecahan sertifikat tersebut baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan.

Dalam pendaftaran pemisahan bidang tanah surat ukur, buku tanah dan sertipikat yang lama tetap berlaku untuk bidang tanah semula setelah dikurangi bidang tanah yang dipisahkan dan pada nomor surat ukur dan nomor haknya ditambahkan kata “sisa” dengan tinta merah, sedangkan angka luas tanahnya dikurangi dengan luas bidang tanah yang dipisahkan.

Pemecahan bidang tanah tidak boleh merugikan kepentingan kreditor yang mempunyai hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Oleh kerena itu pemecahan tanah itu hanya boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari kreditor atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban lain yang bersangkutan sehingga beban yang bersangkutan tidak selalu harus dihapus. Dalam hal hak tersebut dibebani hak tanggungan, hak tanggungan yang bersangkutan tetap membebani bidang-bidang hasil pemecahan itu.
Dalam hal tanah yang ingin dipecah adalah tanah pertanian, maka diwajibkan untuk memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pelaksanaan pemecahan sertifikat dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang dapat dilimpahkan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuknya.

Permohonan Pemecahan Sertifikat Tanah:
1.Persyaratan Permohonan Pemisahan Sertifikat Tanah:
Sebagaimana telah dijelaskan diatas bahwa Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang dapat dilimpahkan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuknya. Dengan demikian maka permohonan ditujukan kepada Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dengan dilampiri dengan beberapa dokumen berikut ini (Lampiran IX Peraturan No.6/2008):
1.Fotokopi identitas diri pemohon dan atau kuasanya yang dilegalisir oleh pejabat yang berwenang;
2.Sertipikat hak atas tanah;
3.Ijin Perubahan Penggunaan Tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah;
4.Ijin tertulis dari pemegang hak tanggungan apabila tanah tersebut dibebankan hak tanggungan;
5.Surat kuasa apabila permohonan pemecahan tidak dilakukan oleh sipemilik hak atas tanah tersebut; dan
6.Sertipikat Hak Atas Tanah asli, khusus bagi pengembang, harus juga menyertakan Site Plan kawasan pembangunan perumahannya.

Biaya Administrasi Pemecahan Sertifikat Tanah:
Sebagaimana diatur didalam PP No.46/2002 disebutkan bahwa penerimaan bukan pajak yang diterima negara dalam rangka pemecahan sertifikat tanah yaitu sebesar Rp. 25.000,- dikalikan banyaknya sertipikat pemisahan yang diterbitkan biaya ini diluar dari biaya pengukuran tanah yang dilakukan.

Jangka Waktu Pemisahan Sertifikat:
Berdasarkan Lampiran IX Peraturan No.6/2008 menyebutkan bahwa paling lambat 15 (lima belas) hari kerja (diluar waktu yang diperlukan untuk melakukan pengukuran tanah) untuk Pemecahan sampai dengan 5 (lima) bidang tanah terhitung sejak berkas diterima lengkap oleh Kantor Pertanahan dan telah lunas pembayaran yang ditetapkan peraturan perundang-undangan dengan catatan bahwa sertipikat bidang-bidang tanah yang akan dipecah tidak ada catatan (bersih);

Pengukuran Tanah:
Pengukuran tanah dalam rangka pemecahan sertifikat diatur didalam Pasal 73 dan Pasal 74 Permen BPN No.3/1997 yang pada intinya mengatur sebagai berikut:
Untuk melakukan pemisahan atas sertifikat yang melakukan pemisahan diperlukan pengukuran kembali bidang tanah yang bersangkutan dan pemeliharaan data fisik dan yuridis. Karena tanah yang dipecah memiliki status hukum yang sama dengan bidang tanah induknya.

Instansi yang berwenang untuk Melakukan Pengukuran Tanah:
1.pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya 10 Ha. sampai dengan 1000 Ha dilaksanakan oleh Kantor Wilayah;
2.pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya lebih dari pada 1000 Ha. dilaksanakan oleh Badan Pertanahan Nasional.
Hasil kedua pengukuran tersebut wajib dilaporkan kepada Kepala Kantor Pertanahan. Apabila diperlukan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi dapat memperbantukan petugas dari Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi atau Kantor Pertanahan lainnya dalam bentuk penugasan khusus maupun “task force” untuk melaksanakan tugas-tugas tertentu.

Tugas pemantauan dan pemberian bimbingan ini dipertanggungjawabkan oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi kepada Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional melalui Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah.
Berdasarkan penunjukan Deputi bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah pengukuran bidang tanah yang luas atau yang banyak jumlah bidangnya dapat dilaksanakan oleh pihak ketiga. Pelaksanaan pengukuran bidang tanah oleh pihak ketiga ini disupervisi dan hasilnya disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah atau Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah sesuai kewenangannya.

Permohonan untuk Mengajukan Pengukuran Tanah:
Permohonan untuk melakukan pengukuran tanah di tujukan kepada Kepala Kantor Badan Pertanahan
Pengukuran:
Setelah petugas pengukuran menerima perintah pengukuran, maka segera melakukan persiapan sebagai berikut :
1.memeriksa tersedianya sarana peta seperti peta pendaftaran atau peta dasar pendaftaran atau peta lainnya pada lokasi yang dimohon;
2.merencanakan pengukuran di atas peta pendaftaran atau peta dasar pendaftaran atau peta-peta lainnya yang memenuhi syarat, apabila tanah yang dimohon belum mempunyai gambar situasi/surat ukur;
3.dalam hal tidak terdapat peta pendaftaran atau peta dasar pendaftaran atau peta lain yang memenuhi syarat, maka segera disiapkan perencanaan pembuatan peta pendaftaran;
4.memeriksa tersedianya titik dasar teknik disekitar bidang tanah yang dimohon;
5.dalam hal tidak terdapat titik dasar teknik di sekitar bidang tanah yang akan diukur, meminta kepada pemohon untuk menyiapkan tugu titik dasar teknik minimal 2 (dua) buah dan bentuknya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5.
6.apabila kegiatan pengukuran bidang tanah diperlukan, mengadakan persiapan-persiapan, seperti menyiapkan formulir-formulir untuk pengukuran seperti gambar ukur, formulir pengukuran poligon; dll.

Penetapan Batas Tanah:
Sebelum pelaksanaan pengukuran bidang tanah, petugas ukur dari Kantor Pertanahan terlebih dahulu menetapkan batas-batas bidang tanah dan pemohon memasang tanda-tanda batas.

Apabila pengukuran batas bidang tanah dilaksanakan oleh pihak ketiga, penetapan batas bidang tanah dilaksanakan oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atau petugas yang ditunjuknya.
Penetapan batas dilakukan setelah pemberitahuan secara tertulis kepada pemohon pengukuran, dan kepada pemegang hak atas bidang yang berbatasan. Pemberitahuan ini dilakukan selambat-lambatnya 10 (sepuluh) hari sebelum penetapan batas dilaksanakan.
Setelah penetapan batas dan pemasangan tanda-tanda batas selesai dilaksanakan, maka dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah.

Pengumpulan dan Penelitian Data Yuridis Bidang Tanah:
Untuk keperluan penelitian data yuridis Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah menyerahkan alat-alat bukti yang ada dan daftar isian 201 yang sudah diisi sebagian dalam rangka penetapan batas bidang tanah kepada Panitia A.
Setelah penelitian data yuridis selesai dilakukan, maka Panitia A menyerahkan daftar isian 201 yang sudah diisi kepada Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah yang selanjutnya menyiapkan pengumuman data fisik dan data yuridis.

Penelitian Data Fisik oleh Tim A
Setelah pengumpulan dan penelitian data yuridis dilakukan oleh Kepada Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah kemudian data itu diajukan kepada Panitia A unutk diperiksa kembali dalam pendaftaran tanah secara Sporadik adalah sebagai berikut:
1.meneliti data yuridis bidang tanah yang tidak dilengkapi dengan alat bukti tertulis mengenai pemilikan tanah secara lengkap;
2.melakukan pemeriksaan lapangan untuk menentukan kebenaran alat bukti yang diajukan oleh pemohon pendaftaran tanah;
3.mencatat sanggahan/keberatan dan hasil penyelesaiannya;
4.membuat kesimpulan mengenai data yuridis bidang tanah yang bersangkutan;
5.mengisi daftar isian 201.

Untuk menilai kebenaran pernyataan pemohon dan keterangan saksi-saksi yang diajukan dalam pembuktian hak, Panitia A dapat :
1.Mencari keterangan tambahan dari masyarakat yang berada di sekitar bidang tanah tersebut yang dapat digunakan untuk memperkuat kesaksian atau keterangan mengenai pembuktian kepemilikan tanah tersebut;
2.Meminta keterangan tambahan dari masyarakat sebagaimana dimaksud pada huruf a yang diperkirakan dapat mengetahui riwayat kepemilikan bidang tanah tersebut dengan melihat usia dan lamanya bertempat tinggal di daerah tersebut.
3.Melihat keadaan bidang tanah di lokasinya untuk mengetahui apakah yang bersangkutan secara fisik menguasai tanah tersebut atau digunakan pihak lain dengan seizin yang bersangkutan, dan selain itu dapat menilai bangunan dan tanaman yang ada di atas bidang tanah yang dapat digunakan sebagai petunjuk untuk pembuktian kepemilikan seseorang atas bidang tanah tersebut.
Hasil penelitian data yuridis oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah dan atau Panitia A sebagaimana dimaksud dalam Pasal 82 dicantumkan dalam Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas (daftar isian 201).
4.Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis:
Kutipan data yuridis dan data fisik yang sudah dicantumkan dalam Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas (daftar isian 201) oleh Panitia A dimasukkan dalam Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah (daftar isian 201C), yang merupakan daftar isian yang dimaksud dalam Pasal 25 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

Untuk memberi kesempatan bagi yang berkepentingan mengajukan keberatan atas data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah yang dimohon pendaftarannya, maka Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah (daftar isian 201C) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan peta bidang tanah yang bersangkutan diumumkan dengan menggunakan daftar isian 201B di Kantor Pertanahan dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan letak tanah selama 60 (enam puluh) hari.
Dengan mempertimbangkan kemungkinan masalah pertanahan yang akan timbul Kepala Kantor Pertanahan dapat memutuskan bahwa pengumuman mengenai data fisik dan data yuridis mengenai tanah yang dimohon pendaftarannya dilaksanakan melalui sebuah harian umum setempat dan atau di lokasi tanah tersebut atas biaya pemohon.

Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis
Setelah jangka waktu pengumuman sebagaimana berakhir, maka data fisik dan data yuridis tersebut disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis (daftar isian 202).
Apabila pada waktu pengesahan data fisik dan data yuridis tersebut masih terdapat kekurang lengkapan data atau masih ada keberatan yang belum diselesaikan, maka pengesahan tersebut dilakukan dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap dan atau keberatan yang belum diselesaikan.
Kepada pihak yang mengajukan keberatan disampaikan kepadanya pemberitahuan tertulis agar segera mengajukan gugatan ke Pengadilan. Keberatan-keberatan tersebut didaftar dengan menggunakan daftar isian 309
Sumber : Pemecahan Sertipikat tANAH

Kredit KYG

Syarat dan Prosedur Mendapatkan Kredit Bank

Persyaratan mengajukan pinjaman di bank tidaklah serumit yang diperkirakan orang. Bahkan syaratnya sebetulnya cukup mudah. Namun tentunya, ada lebih banyak data yang harus dilengkapi daripada kalau Anda membuka tabungan. Hal ini wajar saja. Jangankan bank. Anda sendiripun tentunya akan berhati-hati dan tidak mau meminjamkan uang begitu saja kepada sembarang orang jika tidak yakin bahwa uang Anda akan kembali. Lain halnya kalau Anda memberikannya sebagai sumbangan atau hadiah.

Nah, untuk menilai apakah si calon debitur layak diberikan kredit, maka bank harus mendapatkan informasi yang benar dan akurat, seperti karakter si debitur, dana yang dimilikinya saat ini, pengaruh kondisi ekonomi saat ini terhadap penghasilan debitur, jaminan yang diajukan, dan masih banyak lagi. Kurang lebih sama seperti Anda, bank pun dalam menerima proposal pengajuan kredit yang masuk melaksanakan prinsip kehatian-hatian dalam meminjamkan uangnya. Hal ini memang disyaratkan oleh undang-undang yang mengatur mengenai perbankan di Indonesia, bahkan di seluruh dunia. Ingatlah bahwa dari setiap sen yang disalurkan lagi ke masyarakat oleh bank adalah milik masyarakat juga. Untuk tiap dana nasabah yang disimpan di bank, bank berjanji akan mengembalikannya kepada nasabah setiap saat berikut bunganya. Karena itu bank selalu melakukan berbagai macam analisa kredit untuk menilai kelayakan kredit yang akan diberikan kepada calon nasabahnya. Siapa pun dapat mengajukan kredit ke bank asalkan memenuhi syarat. 

 

Diantara produk kredit bank adalah kredit konstruksi, yang dalam istilah Bank Tabungan Negara (BTN) KYG. Bagaimana prosedur untuk mendapatkan kredit bank tersebut? Ikuti langkah-langkah berikut :

A.     Mengisi Formulir Kredit

B.     Melengkapi Persyaratan

        Selain melengkapi persyaratan standart yang antara lain :

1. Kopi identitas diri dari para pengurus perusahaan (direktur & komisaris)
2. Kopi NPWP (Nomor Pokok wajib pajak)
3. Kopi SIUP (Surat Ijin Usaha Perdagangan )
4. Kopi Akte Pendirian Perusahaan dari Notaris
5. Kopi TDP (Tanda Daftar Perusahaan)
6. Kopi rekening koran/giro atau buku tabungan di bank manapun selama 6 s/d 3 bulan terakhir.

      Anda juga harus melengkapi :       

·         Data Historis Perusahaan

Data ini adalah data yang dicapai pada waktu lampau, antara lain :

ü  Perkembangan finansial (neraca laba rugi)

ü  Jenis, jumlah dan penggunaan kredit dan baki debet (bagi yang pernah menggunakan kredit)

ü  Administrasi dan laporan-laporan

ü  Konsistensi dengan syarat kredit

ü  Sumber dan penggunaan dana

ü  Arus kas (cashflow) data penerimaan dan pengeluaran kas dilengkapi faktor-faktor yang mempengaruhinya

ü  Pembelian, produksi dan penjualan

ü  Sumberdaya / resources (manusia, modal dan material)

·         Data Proyeksi (Future Performance)

Data ini merupakan data mengenai rencana yang akan direalisir oleh nasabah, terutama yang berkaitan dengan kredit, antara lain :

ü  Kapasitas usaha, pembelian dan produksi

ü  Data penjualan

ü  Biaya proyek dan rencana pembiayaan

ü  Proyeksi kas (anggaran penerimaan dan pengeluaran) dari kredit

ü  Proyeksi neraca dan rugi laba

·         Data Jaminan

Data jaminan adalah catatan dan penguasaan dokumen atau jaminan fisik yang ada kaitannya dengan kredit yang diminta, antara lain meliputi daftar jaminan, jenis, lokasi, pemilikan, pasar, nilai yuridis dan nilai ekonomis serta cara pengikatan.

C.     Menyerahkan Data-Data Tersebut ke Bank.

D.    Konfirmasi Dokumen

E.      Analisa Kelayakan Kredit

Analisa kelayakan pemberian kredit kepada calon debitur dilakukan oleh petugas bank dengan mengacu kepada 5 C :

·         Character atau watak calon debitur.

Petugas bank akan menganalisa sifat-sifat positif calon debitur (perusahaan atau perorangan) yang tercermin dalam kemauan (willingness) dan bertanggungjawab atas kewajibannya. Sifat-sifat tersebut adalah integrasi antara keterbukaan, kejujuran, kemauan keras, rasa tanggungjawab, bermoral baik, tekun, tidak berjudi, hemat (efisien), sabar, konsultatif dsb.

·         Capacity atau kemampuan.

Petugas bank akan menganalisa kemampuan manajerial dalam mengkombinasikan faktor-faktor sumberdaya, memproduksi barang/jasa yang dibutuhkan masyarakat, dan menghasilka pendapatan. Hal ini mencakup kemampuan calon debitur untuk mengkalkulasi/menghitung penghasilan sebagai gambaran kemampuannya untuk melunasi kredit.

·         Capital atau modal

Analisa modal ini adalah untuk menggambarkan struktur kapital. Dengan demikian pihak bank dapat melihat besar/kecil rasa tanggungjawab calon debitur (risiko). Modal terdiri dari modal saham, pinjaman bank dan pinjaman pihak ketiga lainnya. Hal ini dilihat dari neraca dan bukti-bukti akuntansi lainnya.

·         Collateral atau jaminan

Hal ini untuk meyakinkan pihak bank atas kesanggupan calon debitur dalam melunasi kreditnya. Jaminan dapat berupa jaminan pokok yaitu jaminan yang dibiayai dengan kredit dan jaminan tambahan selain dari jaminan pokok.

·         Condition atau kondisi

Yaitu analisa terhadap suatu keadaan/kondisi yang dapat diantisipasi dampaknya atas jalannya kegiatan usaha debitur, oleh sebab-sebab perkembangan ekonomi moneter, keuangan/perbankan dari berbagai kebijaksanan nasional dan internasional.

F.      Analisa Finansial Usaha

Analisa keuangan yang dilakukan meliputi rasio-rasio keuangan yaitu :

·         Liqudity ratio, digunakan untuk mengukur tingkat likuiditas perusahaan.

Analisa ini mencakup antara lain :

ü  Current ratio, yaitu aktiva lancar dibagi dengan pasiva lancar. Rasio ini menggambarkan kemampuan untuk membayar hutang yang segera harus dipenuhi dengan aktiva lancar (rata-rata 2,50 kali).

·         Leverage ratio, rasio untuk mengukur seberapa jauh aktiva yang dibiayai dari hutang. Ini mencakup :

ü  Debt ratio, yaitu total hutang dibagi dengan total aset, atau berapa modal sendiri dibanding dengan hutang (rata-rata 33%)

ü  Debt to equity, yaitu total hutang dibanding dengan seluruh ekuitas.

ü  Times interest earned, yaitu profit before taxes ditambahinterest charges dibanding dengan interest charges. Rasio ini menggambarkan besarnya keuntungan untuk menjamin pembayaran bunga utang (rata-rata 8,00 kali)

·         Activity ratio, rasio untuk mengukur seberapa jauh efektivitas perusahaan dalam mengelola sumber-sumber keuangan. Hal ini mencakup :

ü  ITO (Inventory Turn Over), yaitu sales dibanding denganinventory.

ü  A.C.P, yaitu recelveable dibanding dengan sales.

ü  Total asset turn over, yaitu sales dibandingkan dengan total asset.

ü  Working capital turn over, yaitu sales dibandingkan dengan current assets dikurangi dengan current liabilities.

·         Profitability ratio, rasio untuk menunjukkan hasil akhir yang dicapai manajemen dari setiap kebijakan dan keputusannya. Hal ini mencakup :

ü  Profit margin ratio, yaitu profit aftertaxes dibanding sales.

ü  Return of assets, yaitu nett profit aftertaxes dibanding dengan dibanding equity.

G.    Persetujuan Kredit.

       Setelah menjalani proses diatas, anda tinggal menunggu persetujuan dari pihak bank atas pengajuan kredit anda. Untuk lebih mudahnya, anda bisa mendownload contoh proposal pengajuan KYG disini.

Mengawetkan kayu

Metode dan Cara Pengawetan Kayu

Pengawetan kayu merupakan metode untuk menambah tingkat keawetan dari kayu dengan perlakuan fisik maupun kimia. Pengawetan kayu bertujuan untuk menambah umur pakai kayu lebih lama, terutamakayu yang dipakai untuk material bangunan atau perabot luar ruangan, karena penggunaan tersebut yang paling rentan terhadap degradasikayu akibat serangga/organisme maupun faktor abiotis (panas, hujan, lembab). 

Kimia Pengawet Kayu

Pada masa sekarang ini, tindakan pengawetan kayu dirasakan sangat penting oleh setiap pemakainya. Tindakanpengawetan dapat diartikan sebagai kegiatan untuk memperpanjang umur pakai kayu baik secara kimia maupun fisika dengan cara meningkatkan ketahanannya terhadap serangga perusak, kembang-susut akibat perubahan kandungan air, dan sebagainya.

Kali ini kita akan membahas bagaimana metode dan cara pengawetan kayu. Ini akan sangat berguna buat Anda yang bergelut di dunia bangunan berbahan kayu. Karena kayu, terutama kelas tertentu, akan menjadi lebih kuat kalau diawetkan dengan cara yang benar, dan untuk jangka panjangnya berdampak pada hematnya pemakaian kayusehingga mendukung program green.

Sebelum membahas metode dan cara pengawetan kayu lebih jauh, mari kita lihat dulu klasifikasi kelas awet kayu :

Kelas Awet Kayu 

Kayu dikategorikan ke dalam beberapa kelas awet :

- Kelas awet I (sangat awet), misal : kayu sonokeling, jati

- Kelas awet II (awet), misal : kayu merbau, mahoni

- Kelas awet III (kurang awet), misal : kayu karet, pinus

- Kelas awet IV (tidak awet), misal : kayu sengon

- Kelas awet V (sangat tidak awet) 

Dalam SNI 03-5010.1-1999, hanya kayu dengan kelas awet III, IV dan V lah yang memerlukan pengawetan, tetapi pada keperluan tertentu, bagian kayu gubal dari kayu kelas awet I dan II juga perlu diawetkan. 

Metode Pengawetan 

Beberapa macam metode pengawetan kayu yang telah dikenal luas oleh masyarakat kita adalah : perendaman, laburan, rendaman panas dan dingin, dan vacum tekan. Pada daerah yang tidak terdapat alat vacum tekan, metode rendaman panas dingin merupakan metode yang paling efektif. Proses pengawetan rendaman panas dan dingin diawali dengan merendam kayu pada larutan pengawet panas (80 derajat celcius sampai dengan 113 derajat celcius) sehingga udara pada pori-pori kayu akan mengembang. Kayu yang sudah direndam panas, kemudian dimasukkan pada larutan pengawet dingin. Udara yang tadinya mengembang, kemudian akan mengerut dan menarik larutan pengawet masuk ke dalam kayu. Proses rendaman panas dan dingin dapat juga dilakukan dalam satu bak / tempat. 

Metode vacum tekan sangat disenangi untuk keperluan komersial, karena sangat efisien dan efektif ( masuknya bahan pengawet ke kayu bisa lebih dalam dan merata ). Kayu dan larutan pengawet dimasukkan ke dalam silinder besi horisontal, dengan tekanan tertentu (sampai dengan 10 atm ) larutan pengawet dipaksa masuk ke dalam kayu. Besarnya tekanan yang diberikan dan lamanya penekanan sangat dipengaruhi oleh jenis kayu dan bahan pengawetnya. Pada metode ini, dikenal istilah full-cell process dan empty-cell process. Metode full-cell process memiliki penetrasi yang lebih besar karena bahan pengawet akan mengisi rongga-rongga sel kayu secara penuh. Sedangkan pada metode empty-cell process, bahan pengawet tidak masuk hingga rongga-rongga sel tetapi hanya menempel di dinding sel saja. 

Perlindungan Terhadap Serangga dan Rayap 

Salah satu serangga perusak kayu dengan daya rusak kayu yang luas adalah rayap. Rayap adalah serangga yang hidup secara berkoloni. Rayap terbagi atas tiga jenis yaitu : rayap tanah, rayap kayu kering, dan rayap kayu basah. Rayap tanah biasanya menjadi ancaman yang sangat serius bagi konstruksi bangunan dan peralatan yang terbuat dari kayu. 

Perlindungan bangunan terhadap rayap dapat dilakukan dengan cara penyemprotan bahan ternitisida pada tanah ketika bangunan akan didirikan dan pengawetan komponen kayu. Pada saat ini bahan-bahan termitisida telah banyak diproduksi dalam beberapa merk dagang. Hali yang perlu diperhatikan dalam pemilihan jenis termitisida adalah kepastian tidak mencemari lingkungan dan tidak berbahaya terhadap makhluk hidup selain rayap. Pengawetan kayu dapat dilakukan menggunakan bahan pengawet yang larut dalam air seperti garam Tanalith dan Diffusol CB telah banyak diproduksi. Bahan pengawet ini umumnya berbahan dasar copper, chrom, dan boron. Kayu yang diawetkan dengan bahan diffusol CB akan berubah warna menjadi hijau setelah dikeringkan.

Oh ya, buat Anda yang tidak mau direpotkan dengan tetek bengek pengawetan kayu, kenapa tidak segera meninggalkan kayu dalam pemakaian material bangunan. Alternatif terbaik dan hemat adalah dengan menggunakan rangka baja ringan untuk rangka atap dan plafond, dan bahan aluminium kaca untuk kusen, pintu dan jendela (KlikKusen dan Rangka Aluminium, Hemat dan Aman). Dengan demikian Anda telah berperan dalam upaya mencegah penggundulan hutan dan program green. Sekecil apapun peran Anda, pasti akan sangat bernilai bagi anak cucu kita. 

Menghitung genteng

Rumus Menghitung Kebutuhan Genteng, Nok dan Lisplank

Rumus menghitung kebutuhan genteng, nok dan listplank..? Apa itu penting..? Tentu saja, karena dengan mengetahui rumusnya, Anda akan mudah mengetahui jumlah kebutuhan genteng, nok dan lisplank dalam pembangunan sebuah rumah. Dengan mengetahui berapa jumlah genteng, nok dan lisplank yang dibutuhkan bisa diperkirakan berapa dana yang diperlukan. Untuk itulah sebelum membangun sebuah rumah Anda perlu membuat rencana anggaran biaya (RAB) (Baca : Menyusun Rencana Anggaran Biaya). Salah satu cara mudah untuk membuat rencana anggaran biaya adalah dengan memakai rumus kebutuhan. Nah, bagaimana rumusnya untuk mengetahui berapa banyak kebutuhan genteng, nok dan lisplank? Oke, kita bahas satu persatu.

A. Rumus Menghitung Kebutuhan Genteng. 

Rumus ini akan mempermudah anda mengetahui berapa kebutuhan genteng. Rumusnya adalah : 

Jumlah Kebutuhan Genteng = Luas Bidang Atap x Koefisien Genteng Terhadap Bidang 

Misal : Bidang atap miring yang akan ditutup dengan genteng memiliki panjang sisi miring sebesar 7 m, lebar bidang 6 m, maka untuk menutup 2 sisi bidang miring atap panjang total menjadi 7 m x 2 = 14. Atap yang digunakan misalnya genteng ex.Roman Kanmuri, koefisiennya 14 buah /meter2.

Berapa kebutuhannya..? 

Jumlah genteng = (2 x (panjang sisi miring x lebar bidang)) x 14 buah genteng. 

= (2 x (7 m x 6 m)) x 14 buah genteng 

= (2 x 42 m2) x 14 buah genteng 

= 84 m2 x 14 buah genteng 

= 1176 buah genteng. 

B. Rumus Menghitung Kebutuhan Nok. 

Sebelum Anda menghitung kebutuhan nok dengan memakai rumus ini, terlebih dahulu ketahui berapa panjang bubungan atap secara keseluruhan, baik datar maupun miring. 

Rumusnya : Jumlah nok yang dibutuhkan = Panjang bubungan x Koefisien nok genteng. 

Misal : Sebuah rumah dengan bubungan sederhana memiliki panjang bubungan 6 m. Koefisien nok genteng untuk setiap 1 m dibutuhkan 4 buah nok genteng (4 nok/1 m). 

Kebutuhannya : 

Jumlah nok genteng = panjang bubungan x 4 buah/m 

= 6 m x 4 buah/m 

= 24 buah nok genteng. 

C. Rumus Menghitung Kebutuhan Lisplank. 

Hitung panjang lisplank atap secara keseluruhan, baik datar maupun miring. Karena rata-rata panjang lisplank dipasaran 4 m, maka koefisiennya adalah 1 : 4 atau ¼. Sesudah itu baru gunakan rumus berikut : 

Jumlah lisplank dibutuhkan = Panjang bidang x Koefisien lisplank.

Misal, sebuah rumah yang memerlukan lisplank memiliki panjang bidang sebesar 6 m. Untuk penampang muka dan belakang maka perhitungannya menjadi 2 x 6 = 12 m.

Kebutuhannya :

Jumlah papan lisplank = Panjang bidang x ¼ keping papan lisplank/m 

= 12 x 4 keping/m

= 3 keping papan lisplank. 

Ingat, bagi anda yang ingin menggunakan lisplank dobel, maka kebutuhannya dikali dua (x 2). 

Nah, sekarang Anda sudah bisa menghitung sendiri berapa kebutuhan genteng, nok dan lisplank yang anda perlukan untuk rumah Anda. 

BETON BERKUALITAS

Rumus Membuat Beton Berkualitas

Bagaimana rumus mencampur material dalam membuat beton berkualitas? Ini mungkin sering menjadi pertanyaan bagi mereka yang awam dengan ilmu teknik sipil. Disisi lain, kita sering menemukan istilah K pada beton yang diiringi dengan angka, misal K300, K275 dan K lainnya. Sejatinya istilah ini untuk menunjukkan kualitas betondimaksud. Kualitas ini menentukan kemampuan dan kekuatan beton. Bila sebuah bangunan dibangun dengan beton yang kualitasnya dibawah standar yang dibutuhkan, dikhawatirkan kekuatannya tidak bertahan lama, bahkan mungkin membahayakan bagi pemakainya.Kualitas beton ini didapatkan selain dari ketepatan dalam memilih material yang digunakan, juga dari takaran material dalam pencampuran. 

Batu Split, Bahan Material Beton

Nah, bagaimana rumus takaran material dalam melakukan pencampuran bahan beton, berikut ini rumusan berdasarkan standar nasional Indonesia atau SNI : 

A. Beton K100 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 7,4 MPa (K 100), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,87 diperlukan bahan :

1. Portland cement 247,000 kg

2. PB 869 kg

3. KR (maksimum 30 mm) 999 kg

4. Air 215 Liter

B. Beton K125 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 9,8 MPa (K 125), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,78 diperlukan bahan :

1. Portland Cement 276,000 kg

2. PB 828 kg

3. kerikil (maksimum 30 mm) kg 1012 KR

4. Air 215 Liter

C. Beton K150

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 12,2 MPa (K 150), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,72 diperlukan bahan :

1. Portland cement 299,000 kg

2. PB 799 kg

3. Kerikil (maksimum 30 mm) 1017 kg

4. Air 215 Liter

D. Beton K175 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 14,5 MPa (K 175), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,66 diperlukan bahan :

1. Portland cement 326,000 kg

2. PB 760 kg

3. KR (maksimum 30 mm) 1029 kg

4. Air 215 Liter

E. Beton K200 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 16,9 MPa (K 200), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,61 dibutuhkan bahan material :

1. Portland cement 352,000 kg

2.PB 731 kg

3. KR (maksimum 30 mm) 1031 kg

4. Air 215 Liter

F. Beton K225 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 19,3 MPa (K 225), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,58 diperlukan bahan material :

1. Portland cement 371,000 kg

2. PB 698 kg

3. KR (maksimum 30 mm) 1047 kg

4. Air 215 Liter

G. Beton K250 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 21,7 MPa (K 250), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,56 diperlukan bahan material :

1. Portland cement 384,000 kg

2. PB 692 kg

3. KR (maksimum 30 mm) 1039 kg

4. Air 215 Liter

H. Beton K275 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 24,0 MPa (K 275), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,53 diperlukan bahan material :

1. Portland cement 406,000 kg

2. PB 684 kg

3. Bahan KR (maksimum 30 mm) 1026 kg

4. Air 215 Liter

I. Beton K300

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 26,4 MPa (K 300), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,52 diperlukan bahan material :

1. Portland cement 413,000 kg

2. PB 681 kg

3. Bahan KR (maksimum 30 mm) 1021 kg

4. Air 215 Liter

J. Beton K325 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 28,8 MPa (K 325), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,49 diperlukan bahan material :

1. Portland cement 439,000 kg

2. PB 670 kg

3. Bahan KR (maksimum 30 mm) 1006 kg

4. water 215 Liter

K. Beton K350 

Untuk membuat 1 m3 beton mutu f’c = 31,2 MPa (K 350), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,48 diperlukan bahan material :

1. Portland cement 448,000 kg

2. PB 667 kg

3. KR (maksimum 30 mm) 1000 kg

4. Air 215 Liter

Catatan : 

1. Bobot isi pasir = 1.400 kg/m3, Bobot isi kerikil = 1.350 kg/m3, Bukling factor pasir = 20 %. 

2. Perbandingan bahan tersebut dapat menghasilkan mutu beton mendekati rencana K sekian menyesuaikan kondisi bahan material dimana beton dibuat.

Sumber: SNI ( standart nasional Indonesia )

Dinding Ngelupas

Penyebab Cat Tembok Mengelupas Dan Solusinya

Kasus mengelupasnya cat tembok atau flaking, memang sangat sering terjadi dan menyebabkan kejengkelan sehingga kadang-kadang, kita buru-buru menyalahkan penyebabnya karena cat yang kita beli, tanpa mencari sumbernya terlebih dulu.

Pengelupasan cat bisa terjadi karena kondisi dinding memang lembab, karena adanya rembesan air dari talang yang konstruksinya kurang baik, atau kondisi tembok yang bersebelahan dengan taman. Kandungan air tanah yang tinggi di taman akan merambat naik pada pori-pori dinding sehingga dinding selalu basah, bisa juga karena proses pengerjaan dinding yang kurang baik.

Pengelupasan cat tembok juga bisa diakibatkan campuran semen dan pasir yang kurang pas atau proses pengeringan dinding yang belum cukup umur, sehingga tembok masih mengandung garam alkali yang tinggi. Jika ini terjadi memang cukup menyulitkan karena kita harus merenovasi ulang tembok rumah karena masalahnya sudah menyangkut konstruksi rumah.

Beberapa kemungkinan yang lain adalah :

1. Kondisi tembok baru mungkin belum benar-benar kering saat dicat.

2. Penggunaan dempul atau plamir dinding yang mutunya rendah, sehingga pada saat dicat, dempul atau plamir tersebut terangkat atau beberapa waktu kemudian.

3. Tidak menggunakan cat dasar / alkali primer atau cat dasar / alkali primer yang digunakan tidak sesuai dengan sistem pengecatan akhir.

4. Pengecatan pada permukaan yang mengandung debu, kotoron, atau minyak sehingga daya rekat cat menjadi berkurang.

5. Kebanyakan yang sering terjadi adalah pada saat mengecat ulang, lapisan cat lama tidak dikerok terlebih dahulu, sehingga lapisan cat lama yang daya lekatnya kurang, mudah tertarik atau terkelupas oleh lapisan cat baru yang mutunya lebih tinggi. Atau bisa juga pengecatan dilakukan diatas cat yang lama sudah mengapur, sehingga mudah mengelupas.

Nah, setelah kita sudah tahu penyebabnya, maka solusi yang harus dilakukan adalah :

1. Memperbaiki sumber kebocoran, agar air tidak merembes ke dinding.

2. Mengerok lapisan cat yang terkelupas sampai terlihat permukaan, kemudian bersihkan permukaan dari debu dan kotoran, baru kemudian melapisinya dengan cat dasar atau alkali primer, biarkan cat dasar tersebut mengering secara sempurna.

3. menggunakan cat tembok dengan kualitas yang baik dimana daya rekat dan elastisitasnya baik, sehingga daya tahannya lebih lama dan tidak perlu terus-menerus mengulang pengecatan. Gunakan cat tembok yang mengandung acrylic terutama untuk dinding luar. Dalam pengecatan biarkanlah lapisan awal mengering sempurna baru aplikasikan lapisan yang kedua dan seterusnya. Ingat, menggunakan cat tembok dengan kualitas rendah memang harganya murah, tetapi jika dibandingkan dengan penggunaan cat tembok bermutu tinggi, maka selain daya rekatnya lebih baik, daya sebarnya lebih luas dan warnanya tidak mudah pudar serta tidak mengelupas asal diaplikasikan dengan cara yang benar.

Mudah-mudahan informasi ini membuat kita jadi mengerti mengenai beberapa penyebab timbulnya kasus cat mengelupas dan solusinya.